IMI, licenças e terrenos

A CASEMA recebe diariamente inúmeras questões. Questões estas que são essencialmente dúvidas por parte dos nossos clientes.

As mais comuns são as 3 situações seguintes:

  • IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis
  • Licenças de construção
  • Terrenos viáveis à construção

Em relação às moradias em madeira, muito se fala sobre a necessidade ou não da licença de construção.

O enquadramento legal de uma casa pré-fabricada, casa de madeira ou casa modular é, em Portugal, o mesmo de uma casa dita "normal" (alvenaria).

Tendo em conta esta situação e para que ninguém fique com dúvidas, vamos tentar explorar e esclarecer estes pontos de uma forma clara e explicita.


É importante ter em linha de conta uma série de aspectos desde a localização do terreno face ao PDM do Município, o índice de construção de determinado terreno, todos os projectos a aprovar em Câmara para obtenção da licença de construção, etc.

Atendendo que você é uma pessoa singular, este artigo vem elucidá-lo a ter algumas considerações que os profissionais detectam assim que observam um terreno para construção.

Isto serve para evitar dores de cabeça futuras.

Terreno

O terreno tem de ter viabilidade de construção e será necessário obter junto da Câmara Municipal uma licença de construção mediante o projecto que quer fazer, pois tem de se ter em conta algumas das condições anteriormente mencionadas.

O primeiro alerta é óbvio, nunca compre um terreno sem o visitar primeiro.

Veja com os seus próprios olhos a fim de conferir todas as informações que tem sobre determinado terreno. Não confie nem em fotos nem na palavra de conhecidos. Nunca compre um terreno sobre qualquer tipo de pressão, informe-se sempre primeiro junto das autoridades competentes para que estas lhe dêem o devido aval sobre as condições do terreno e o que é possível fazer com ele.

A capacidade construtiva de um terreno depende da conjugação de vários factores de ordem técnica, que impossibilita uma resposta imediata.

Para saber sobre a viabilidade de construção é necessário conhecer o terreno onde se pretende construir e após a consulta dos instrumentos de gestão territorial, designadamente o PDM ( Plano Diretor Municipal ), é que existem condições para avaliar as condicionantes a que o terreno está subjugado para construção.

É importante confirmar que o terreno não está localizado em área de utilidade pública ou de interesse social, para não correr o risco de vir a ter o terreno desapropriado e que no futuro possa vir inclusive a ser expropriado pelas autoridades.

Além de confirmar a viabilidade de construção, em situações específicas é aconselhável remeter à Câmara Municipal um pedido de informação prévia.

Isto consiste na elaboração e submissão à apreciação da entidade mencionada anteriormente por qualquer interessado, a título prévio, de informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas, bem como sobre os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infra-estruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e outras condicionantes aplicáveis à pretensão.

A informação prévia favorável por parte da Câmara Municipal, vincula a decisão sobre um eventual pedido de licenciamento, ou seja, se a Câmara Municipal se pronunciou favoravelmente no processo de pedido de informação prévia, não pode, após submetido o projecto para licenciamento e no período de um ano (mantendo-se os mesmos pressupostos do anterior) proceder à sua rejeição.

De qualquer forma antes de comprar o seu terreno de eleição, verifique primeiro se o terreno tem o imposto, IMI ( Imposto Municipal sobre Imóveis ) em dia.

Após ter reunida toda essa informação e ter partido para a aquisição do terreno, após a escritura faça o registo do terreno em seu nome para não vir a ter surpresas no futuro. Caso contrário, depois da compra você acabará sendo responsável pelas dívidas pendentes do terreno.

Se pretender a CASEMA tem à sua disposição profissionais que o podem ajudar em todo este processo.

Licenças camarárias

Agora sim, no fim de estar informado do que pode construir, a área que pode construir e o tipo de construção que pode fazer em determinado terreno, pode passar para a concepção do projecto dos seus sonhos.

Comece por analisar a forma de vida que tem e o uso que pode vir a dar a cada divisão da sua casa.

Veja o que pretende para a sua habitação como o número de quartos, WC´s, salas, escritórios, etc, tipo de arquitetura que gosta e faça um esboço daquilo que que tem em mente, que idealiza. Contudo deixe sempre um espaço de manobra para a equipa de arquitetura, que venha a conceber o seu projecto, o possa orientar de forma a conseguir ter tudo aquilo que sonha de uma forma enquadrada com as suas necessidades e gostos pessoais, sem nunca esquecer a limitação que o terreno possa ou não ter.

No fim de criado o projecto de arquitetura e projecto de acessibilidades a deficientes, terão de ser aprovados junto das entidades licenciadoras, para após aprovação, ser desenvolvido o projecto das especialidades.

O projecto das especialidades deverá conter o seguinte:

  • Projecto térmico;
  • Projecto acústico,
  • Projecto de estabilidade;
  • Projecto de águas redes prediais;
  • Projecto de águas redes pluviais;
  • Projecto de rede de esgotos
  • Ficha electrotécnica;
  • Projecto de gás;
  • Projecto de telecomunicações.

No fim de tudo aprovado pela Câmara, será emitido a Licença de Construção que lhe dá permissão para o início da construção. Agora vem a parte de começar a ver a concretização do seu sonho a ganhar forma, a construção da moradia.

Para levantar a licença é necessário de uma forma geral apresentar:

  • O Alvará da empresa construtora,
  • O seguro de acidentes de trabalho,
  • Declaração do titular da empresa construtora,
  • Seguro de responsabilidade civil,
  • Projecto de higiene e segurança da obra,
  • Nomeação do responsável pela direção técnica de obra,
  • Nomeação do responsável pela fiscalização de obra
  • Requerimento da respectiva Câmara Municipal devidamente preenchido para o efeito.

A nível de construção a CASEMA pode ter um papel fundamental se pretender uma construção com materiais naturais, neste caso a madeira, dando-lhe a possibilidade de ter uma construção mais ecológica e sustentável.

No final da obra realizada será necessário solicitar junto da Câmara Municipal a emissão da licença de habitabilidade.

Para que esta possa vir a ser emitida tem de ter em seu poder o Certificado Energético e Certificado Acústico.

A empresa construtora facultará a Ficha Técnica de Habitação, para que no futuro, se assim o pretender, possa vir a vender a casa.

Trate simultaneamente nas Finanças e na Conservatória do registo predial, do registo da obra .

IMI

Em Portugal, os donos de imóveis ou terrenos têm de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis, conhecido como IMI.

O IMI é o imposto municipal que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos prédios (rústicos, urbanos ou mistos) situados em Portugal. Todos os anos, os proprietários de imóveis ou terrenos – designados de “prédios” pelas Finanças – têm de pagar o IMI.

São exemplos de prédios urbanos os imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços e terrenos para construção.

Os prédios rústicos podem ser terrenos situados fora dos centros urbanos que não sejam para construção e se destinem à atividade agrícola e construções afetas à produção de rendimentos agrícolas.

No caso de ser uma moradia, independentemente de ser em alvenaria, madeira, pré-fabricada ou modular, qualquer que seja o método construtivo, tem de pagar este imposto.

Sempre que construir, ou comprar uma casa terá de suportar vários encargos sendo um deles o IMI (liquidado anualmente).

Ou seja, qualquer dono de um "prédio" é obrigado a pagar IMI. De acordo com as regras do IMI, é considerado proprietário aquele que possui o imóvel ou terreno a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto.

Uma questão importante é, que se construir a sua própria casa em terreno do qual já é proprietário, NÃO PAGA IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas no acto da compra.

Na prática vai ajustar uma empreitada para a construção da sua moradia e não a compra de um bem já existente.

Esperamos que tenha ficado devidamente esclarecido em relação aos 3 aspectos mencionados.

No caso de dúvidas não hesite em nos contactar!!

Temos um gabinete de Arquitectura e Engenharia inteiramente disponível para o auxiliar na sua questão.