O seguro habitação é obrigatório?

Como já foi mencionado, a lei só obriga a contratar um seguro de incêndio para quem habita num apartamento ou moradias em banda, em propriedade horizontal, mas é preferível optar por um seguro multi-riscos habitação: por pouco mais dinheiro, este cobre danos causados por incêndios, inundações, roubo, deslizamento de terras e tempestades, entre outros.

O Seguro Multi-riscos Habitação garante as perdas ou danos sofridos pelos bens imóveis e/ou móveis, resultantes dos riscos contratados. A determinação do capital a segurar é sempre da responsabilidade do Tomador de Seguro e deverá corresponder aos seguintes critérios:

BENS IMÓVEIS: Valor de Reconstrução do Imóvel / Fracção Segura com o mesmo tipo de materiais

BENS MÓVEIS (RECHEIO): O capital seguro deverá corresponder ao valor de substituição em novo e deverá incluir a totalidade dos bens de uso pessoal e domésticos afectos à habitação, bem como, sendo inquilino, as benfeitorias efectuadas.

Um seguro obrigatório de incêndio inclui também os danos directamente causados aos bens seguros por:

• calor, fumo, vapor ou explosão resultantes do incêndio;

• os meios usados no combate ao incêndio;

• remoções ou destruições executadas por ordem da autoridade competente (bombeiros, polícia, etc.) ou com o fim de salvamento.

A menos que no contrato se estabeleça o contrário, estão ainda cobertos os danos causados por queda de raio, explosão ou outro acidente semelhante, mesmo que não seja acompanhado de incêndio.

Cada seguradora é livre de fixar os seus próprios preços, inclusive o seguro obrigatório de incêndio. As características do imóvel (tipo de construção e materiais, localização, se tem ou não alarme ligado a uma central, etc.) podem influenciar a avaliação do risco e, consequentemente, o preço do seguro.

Se pensar em recorrer ao crédito habitação para comprar casa, o banco obriga-o a contratar a cobertura adicional de fenómenos sísmicos. Esta cobertura paga os danos que venham a surgir até 72 horas após um tremor de terra, erupção vulcânica ou maremoto, exceto os que se devam à má conservação do edifício.

Todas as seguradoras garantem uma indemnização até ao limite do capital seguro e, regra geral, impõem uma franquia mínima de 5 por cento do capital. Por vezes, os bancos querem que o seguro seja feito pelo valor do empréstimo em vez do valor de reconstrução, o que não é correto.

Com isto fica a pergunta:

É obrigatório ter os seguros no banco onde se tem o crédito à habitação?

Como forma de garantia, os bancos na altura de fazerem um contrato de crédito habitação, alertam os clientes para a necessidade de haver um seguro de vida e um seguro habitação, de forma a salvaguardar ambas as partes de qualquer imprevisto.

O que acontece frequentemente é que muitas instituições financeiras exigem que esses seguros sejam feitos no banco.

Pois saiba que o cliente pode livremente escolher a entidade junto da qual os pretende contratar.

Existe a obrigação de contratar estes seguros, não necessariamente no banco que faz o empréstimo. A não ser que no contrato indique expressamente que é obrigado a subscrever os seguros no banco, fora isso é livre de o fazer em qualquer seguradora. Mesmo nesta situação, de forma a manter as condições de financiamento, tente negociar com o banco outros serviços que lhe sejam convenientes e assim poder aderir noutra seguradora.

Aliás, por exemplo, no caso do seguro habitação, as coberturas propostas pelos bancos costumam ser as mais básicas, que podem não ir ao encontro do produto que procura para proteger a sua casa. Se eventualmente verificar que consegue melhores condições com outra seguradora, do que aquela que trabalha com o banco, não hesite em informar o banco dessa situação, quer já tenha o crédito a decorrer, quer vá agora fazer o contrato de crédito habitação.

O argumento muitas vezes utilizado pelos bancos é que ao contratar o seguro de vida e o seguro habitação no banco consegue um spread mais competitivo, no entanto, legalmente, de acordo com o Decreto-lei nº 171/2008, os bancos não podem alterar nem as comissões, nem os spreads só porque decidiu mudar de seguradora ou até as condições do seguro.

O aconselhável num seguro de vida é contratar um seguro com Invalidez Total e Permanente a 66%, e que incluam coberturas para Morte ou Invalidez decorrentes da actividade profissional. Também o valor do capital do seguro pode ser superior ao que é exigido pelo banco, para que no caso de algum imprevisto, a sua divida fique paga e ao mesmo tempo possa garantir o bem-estar da sua família.

Para determinar o capital seguro, devem ser considerados todos os elementos do imóvel (à excepção dos terrenos), incluindo o valor proporcional das partes comuns. É da responsabilidade do tomador de seguro estabelecer, no inicio e ao longo do contracto, qual o capital seguro. Seja rigoroso no cálculo do valor dos bens, pois se o valor que indicar ficar abaixo ou acima do real, arrisca-se a não receber uma indemnização justa, em caso de sinistro, ou a perder dinheiro.

O valor do capital seguro deve corresponder:

• ao custo de reconstrução do imóvel, tendo em conta o tipo de construção e outros factores que possam influenciar esse custo;

• ao  valor matricial, no caso de edifícios que vão ser demolidos ou expropriados.

O governo aprovou a obrigação de actualização do capital seguro, em simultâneo, com a do capital em dívida no crédito à habitação. A empresa de seguros fica obrigada a reflectir essa actualização no cálculo do valor a pagar pelo consumidor. Foi estabelecido a obrigatoriedade da instituição de crédito de informar a empresa de seguros sobre a evolução do montante em dívida ao abrigo do contrato de crédito. Na sequência da informação relativa ao capital em dívida, a empresa de seguros procederá à correspondente actualização do capital seguro, com efeitos reportados à data de cada alteração do montante em dívida no contrato de crédito à habitação.

Até agora, a actualização periódica do montante em dívida/prémio de seguro pago não acontecia em todas as instituições, ficando muitas vezes dependente da iniciativa do cliente de pedir essa actualização. Muitos consumidores desconheciam a possibilidade de actualização. De entre este conteúdo mínimo destaca-se a regra de identidade entre o capital seguro e o montante em dívida à instituição de crédito. Ou seja, o contrato de seguro de vida terá de ter um capital seguro igual ao capital em dívida ao abrigo do contrato de crédito à habitação, ao longo de toda a sua vigência.