Cuidados a ter na aquisição de um terreno

para construção

Depois de algum tempo a pensar na sua casa ideal, procurando por tudo o quanto é lado, você chega finalmente à conclusão de que ela não existe, ou então, se fosse construída por si ficaria bem mais barato! Tendo isto em conta e com o intuito de realizar o seu sonho, resolve dar o primeiro passo: comprar o terreno.

O melhor passo antes de começar a procura do terreno é ter em mente os desejos e pretensões para o espaço.

  • Como gostaria que fosse a casa que deseja construir?
  • Gostaria que ela fosse ampla? Térrea?
  • A vista é importante para si?
  • O silêncio?
  • O contacto com a natureza?
  • A localização?

É importante ter em linha de conta estes aspectos.

Atendendo que você é uma pessoa singular, este artigo vem elucidá-lo a ter algumas considerações que os profissionais detectam assim que observam um terreno para construção. Isto serve para evitar dores de cabeça futuras.

O primeiro alerta é obvio, nunca compre um terreno sem o visitar primeiro. Veja com os seus próprios olhos a fim de conferir todas as informações que tem sobre determinado terreno. Não confie nem em fotos nem na palavra de conhecidos. Nunca compre um terreno sobre qualquer tipo de pressão, informe-se sempre primeiro junto das autoridades competentes para que estas lhe dêem o devido aval sobre as condições do terreno e o que é possível fazer com ele.

A capacidade construtiva de um terreno depende da conjugação de vários factores de ordem técnica, que impossibilita uma resposta imediata. Para saber sobre a viabilidade de construção é necessário conhecer o terreno onde se pretende construir e após a consulta dos instrumentos de gestão territorial, designadamente o PDM ( Plano Diretor Municipal ), é que existem condições para avaliar as condicionantes a que o terreno está subjugado para construção. É importante confirmar que o terreno não está localizado em área de utilidade publica ou de interesse social, para não correr o risco de ter o terreno desapropriado.

Além de confirmar a viabilidade de construção, em situações específicas é aconselhável remeter à Câmara Municipal um pedido de informação prévia. Isto consiste na elaboração e submissão à apreciação da entidade mencionada anteriormente por qualquer interessado, a título prévio, de informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas, bem como sobre os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e outras condicionantes aplicáveis à pretensão.

A informação prévia favorável por parte da Câmara Municipal, vincula a decisão sobre um eventual pedido de licenciamento, ou seja, se a Câmara Municipal se pronunciou favoravelmente no processo de pedido de informação prévia, não pode, após submetido o projecto para licenciamento e no período de um ano (mantendo-se os mesmos pressupostos do anterior) proceder à sua rejeição.

Outras informações úteis para uma boa escolha do terreno são:

No caso da orientação solar é importante saber para que lado está voltado o terreno. Este é um aspecto simples e indispensável de se verificar. O Sul representa o local do seu terreno que irá receber a maior parte da radiação solar diária ( Estando nós no Hemisfério Norte ) e basta um bom beirado ou algo que permita obter sombra, para minimizar o sol em excesso. O Este é o sol nascente, o sol da manhã, que rapidamente sobe no horizonte. E o Oeste, sol da tarde, o mais temível, pois é ele que pode ofuscar e sobre-aquecer sua sala no final do dia, ainda que garanta um belo pôr do sol! O Norte apanha muito pouco sol e não se corre o risco de calor em excesso, mas caso o terreno esteja cercado por prédios com excepção do lado virado a Norte, a habitação pode ter um problema de falta de radiação solar.

No caso do entorno da casa verifique quem são os seus “vizinhos”!

  • São muito grandes?
  • Bloqueiam o sol ou a vista?
  • É uma zona com muito comércio?
  • Existe algum parque/jardim por perto?

O PDM, Plano Director Municipal, é um documento regulamentar do planeamento e ordenamento do território de um dado município em Portugal. Neste documento está definida a organização municipal do território, onde se estabelece a referenciação espacial dos usos e actividades do solo municipal através da definição de classes e categorias relativas ao espaço, identificando as redes urbanas, viária, de transportes e de equipamentos, de captação, os sistemas de telecomunicações, tratamento e abastecimento de água entre outras.

Quanto ao declive é sempre um factor importante. Muitos têm medo de terrenos muito íngremes, mas esses terrenos em geral custam menos. A obra pode ser um pouco, ou até muito mais cara do que um terreno plano, mas um bom projecto arquitectónico é capaz de obter resultados fantásticos.

Em relação às árvores, é muito importante verificar a questão de mata e árvores que podem existir no seu terreno. As árvores são protegidas por diversas legislações, sendo estas bastante severas. Caso queira cortar alguma delas, há procedimentos de compensação que devem ser seguidos. E é sempre interessante imaginar que a vegetação pode ser absorvida de alguma forma no projecto da casa.

Especial atenção à questão da largura do terreno, pois quanto mais largo for o terreno, melhor ficará a disposição da casa. À posteriori melhor ficará a iluminação e ventilação da casa, pois a possibilidade de colocar janelas é maior devido aos afastamentos laterais exigidos por lei.

Agora que já viu esclarecidas todas as dúvidas e uma vez que o terreno já vai ao encontro dos seus requisitos, acha que já pode comprar o terreno?

Calma, não sejamos ansiosos! É melhor verificar primeiro se o terreno tem o imposto, IMI, em dia. Caso contrário, depois da compra você acabará sendo responsável pelas dívidas pendentes do terreno.

Por último, confirme se o imóvel está registado e peça uma certidão predial, pois só assim você poderá ter certeza de quem é o verdadeiro e actual proprietário do terreno e se o imóvel tem alguma penhora associada a ele. Ter especial atenção para o caso de o dono do terreno que pretende comprar, ser solteiro mas estar em situação de união de facto, porque nesta situação o(a) companheiro(a) também precisa de concordar com a venda. Aquando da compra de um terreno você recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive com os ângulos, logo todas as demarcações têm de estar no terreno.

Finalmente, já tratou de todas as pendências e já comprou o terreno.

Que mais deve fazer?

Agora deve pagar a taxa referente ao registo da escritura de compra e venda que é feita num cartório notarial.

Quando for efectuar a escritura de compra e venda do terreno não se esqueça de levar consigo os seguintes documentos:

  • Cartão do cidadão ( ou Bilhete de Identidade e Cartão de contribuinte);
  • Certidão de teor registral ou fotocópia certificada (expedida pela Conservatória do Registo Predial);
  • Caderneta Predial ou Certidão de teor do artigo matricial (expedida pela Repartição de Finanças);
  • Alvará de licença de Habitação ou de utilização ou de construção (podem ser substituídos por certidão ou outro documento probatório, onde os mesmos constem - este documento não é devido se o prédio foi inscrito na matriz, anteriormente a 13 de Agosto de 1951);
  • Conhecimento do IMT - imposto municipal s/ transações (liquidado pela Repartição de Finanças, válido por um ano).

Com a escritura registada em mãos, você deve dirigir-se à Repartição das Finanças e pedir para registar o terreno em seu nome, pois se tal não for feito, os registos continuarão a ter o terreno pertencente ao antigo proprietário.

Para finalizar:

Pensou em tudo isto antes de adquirir o terreno para o seu imóvel?

O seu terreno está bem localizado?

Tratou de toda a burocracia necessária?

Caso necessite de alguma ajuda ou aconselhamento, pode entrar em contacto com a CASEMA, que sem qualquer compromisso ou vinculo futuro, está disponível para auxiliar a acautelar todas estas questões e mais algumas que possam estar a ser para si uma preocupação.

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