Cuidados a ter na aquisição de um terreno para construção

O melhor passo antes de começar a procura do terreno é ter em mente os desejos e pretensões para o espaço.

• Como gostaria que fosse a casa que deseja construir?

• Gostaria que ela fosse ampla? Térrea?

• A vista é importante para si?

• O silêncio?

• O contacto com a natureza?

• A localização?

É importante ter em linha de conta estes aspetos.

Atendendo que você é uma pessoa singular, este artigo vem elucidá-lo a ter algumas considerações que os profissionais detetam assim que observam um terreno para construção. Isto serve para evitar dores de cabeça futuras.

O primeiro alerta é obvio, nunca compre um terreno sem o visitar primeiro. Veja com os seus próprios olhos a fim de conferir todas as informações que tem sobre determinado terreno. Não confie nem em fotos nem na palavra de conhecidos. Nunca compre um terreno sobre qualquer tipo de pressão, informe-se sempre primeiro junto das autoridades competentes para que estas lhe dêem o devido aval sobre as condições do terreno e o que é possível fazer com ele.

A capacidade construtiva de um terreno depende da conjugação de vários fatores de ordem técnica, que impossibilita uma resposta imediata. Para saber sobre a viabilidade de construção é necessário conhecer o terreno onde se pretende construir e após a consulta dos instrumentos de gestão territorial, designadamente o PDM (Plano Diretor Municipal), é que existem condições para avaliar as condicionantes a que o terreno está subjugado para construção. É importante confirmar que o terreno não está localizado em área de utilidade pública ou de interesse social, para não correr o risco de ter o terreno desapropriado.

Além de confirmar a viabilidade de construção, em situações específicas é aconselhável remeter à Câmara Municipal um pedido de informação prévia. Isto consiste na elaboração e submissão à apreciação da entidade mencionada anteriormente por qualquer interessado, a título prévio, de informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e outras condicionantes aplicáveis à pretensão.

A informação prévia favorável por parte da Câmara Municipal vincula a decisão sobre um eventual pedido de licenciamento, ou seja, se a Câmara Municipal se pronunciou favoravelmente no processo de pedido de informação prévia, não pode, após submetido o projeto para licenciamento e no período de um ano (mantendo-se os mesmos pressupostos do anterior) proceder à sua rejeição.

Outras informações úteis para uma boa escolha do terreno são:

• Orientação Solar;

• Entorno da casa;

• PDM;

• Declive;

• Árvores;

• Largura do terreno.

No caso da orientação solar, é importante saber para que lado está voltado o terreno. Este é um aspeto simples e indispensável de se verificar. O Sul representa o local do seu terreno que irá receber a maior parte da radiação solar diária (estando nós no hemisfério norte) e basta um bom beirado ou algo que permita obter sombra, para minimizar o sol em excesso. O Este é o sol nascente, o sol da manhã, que rapidamente sobe no horizonte. E o Oeste, sol da tarde, o mais temível, pois é ele que pode ofuscar e sobre-aquecer a sua sala no final do dia, ainda que garanta um belo pôr do sol! O Norte apanha muito pouco sol e não se corre o risco de calor em excesso, mas caso o terreno esteja cercado por prédios com exceção do lado virado a Norte, a habitação pode ter um problema de falta de radiação solar.

No caso do entorno da casa verifique quem são os seus “vizinhos”!

• São muito grandes?

• Bloqueiam o sol ou a vista?

• É uma zona com muito comércio?

• Existe algum parque/jardim por perto?

O PDM, Plano Diretor Municipal, é um documento regulamentar do planeamento e ordenamento do território de um dado município em Portugal. Neste documento está definida a organização municipal do território, onde se estabelece a referenciação espacial dos usos e atividades do solo municipal através da definição de classes e categorias relativas ao espaço, identificando as redes urbanas, viária, de transportes e de equipamentos, de captação, os sistemas de telecomunicações, tratamento e abastecimento de água, entre outras.

Quanto ao declive, é sempre um fator importante. Muitos têm medo de terrenos muito íngremes, mas esses terrenos, em geral, custam menos. A obra pode ser um pouco ou, até, muito mais cara do que um terreno plano, mas um bom projeto arquitetónico é capaz de obter resultados fantásticos.

Em relação às árvores, é muito importante verificar a questão de mata e árvores que podem existir no seu terreno. As árvores são protegidas por diversas legislações, sendo estas bastante severas. Caso queira cortar alguma delas há procedimentos de compensação que devem ser seguidos. E é sempre interessante imaginar que a vegetação pode ser absorvida de alguma forma no projeto da casa.

Especial atenção à questão da largura do terreno, pois quanto mais largo for o terreno, melhor ficará a disposição da casa. À posteriori, melhor ficará a iluminação e ventilação da casa, pois a possibilidade de colocar janelas é maior devido aos afastamentos laterais exigidos por lei.

Agora que já viu esclarecidas todas as dúvidas e uma vez que o terreno já vai ao encontro dos seus requisitos, acha que já pode comprar o terreno?

Calma, não sejamos ansiosos! É melhor verificar primeiro se o terreno tem o imposto, IMI, em dia. Caso contrário, depois da compra você acabará sendo responsável pelas dívidas pendentes do terreno.

Por último, confirme se o imóvel está registado e peça uma certidão predial, pois só assim você poderá ter certeza de quem é o verdadeiro e atual proprietário do terreno e se o imóvel tem alguma penhora associada a ele. Ter especial atenção para o caso de o dono do terreno que pretende comprar, ser solteiro mas estar em situação de união de facto, porque nesta situação o(a) companheiro(a) também precisa de concordar com a venda. Aquando da compra de um terreno você recebe uma planta com as medidas do mesmo, inclusive com os ângulos, logo todas as demarcações têm de estar no terreno.

Finalmente, já tratou de todas as pendências e já comprou o terreno.