Diferentes tipos de terreno para construção

Hoje em dia as pessoas encontram alguma dificuldade em arranjar um terreno dito em “condições normais” de construção, outras pensam que têm um terreno inteiramente urbano e depois constatam que não é verdade. Este artigo tenta desmistificar um pouco os diferentes conceitos de forma a que todos fiquem elucidados da realidade que os espera.

Existem duas entidades que classificam os terrenos: as Finanças (classificação apenas para fins tributários) e a Câmara Municipal (em conjunto com outros organismos de maior autoridade). Normalmente, há correspondência entre as duas entidades, ou seja, quando as finanças dizem que um terreno é considerado urbano é porque a Câmara Municipal também o considera assim, mas podem existir excepções. De qualquer forma a única entidade que pode decidir se se pode construir num terreno é a Câmara Municipal (em conjunto com outros organismos em situações especiais como por exemplo RAN/REN), as Finanças nada têm a ver com isso. Inocentemente as pessoas habituaram-se a designar os terrenos pela sua classificação tributária (das finanças) para dizer se se pode ou não construir, mas não é o correcto.

Começando por descrever os diferentes tipos de prédios (terrenos) inscritos no Código do IMI (Finanças).

  • Artigo 3º - Prédios rústicos

1 - São prédios rústicos os terrenos situados fora de um aglomerado urbano que não sejam de classificar como terrenos para construção, nos termos do nº 3 do artigo 6º, desde que:

  • a) Estejam afectos ou, na falta de concreta afectação, tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, tais como são considerados para efeitos do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);
  • b) Não tendo a afectação indicada na alínea anterior, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios ou construções de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.

2 - São também prédios rústicos os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, desde que, por força de disposição legalmente aprovada, não possam ter utilização geradora de quaisquer rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas e estejam a ter, de facto, esta afectação.

3 - São ainda prédios rústicos:

  • a) Os edifícios e construções directamente afectos à produção de rendimentos agrícolas, quando situados nos terrenos referidos nos números anteriores;
  • b) As águas e plantações nas situações a que se refere o nº 1 do artigo 2º.

4 - Para efeitos do presente Código, consideram-se aglomerados urbanos, além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados, os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública, sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da última edificação, no sentido dos arruamentos.

  • Artigo 4º - Prédios urbanos

Prédios urbanos são todos aqueles que não devam ser classificados como rústicos, sem prejuízo do disposto no artigo seguinte.

  • Artigo 5º - Prédios mistos

1 - Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal.

2 - Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto.

  • Artigo 6º - Espécies de prédios urbanos

1 - Os prédios urbanos dividem-se em:

  • a) Habitacionais;
  • b) Comerciais, industriais ou para serviços;
  • c) Terrenos para construção;
  • d) Outros.

2 - Habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços são os edifícios ou construções para tal licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal cada um destes fins.

3 - Terrenos para construção são os situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção, e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo, exceptuando-se, os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer daquelas operações, designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afectos a espaços, infra-estruturas ou a equipamentos públicos.

4 - Enquadram-se na previsão da alínea d) do nº 1 os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que não sejam terrenos para construção nem se encontrem abrangidos pelo disposto no nº 2 do artigo 3º e ainda os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal outros fins que não os referidos no nº 2 e ainda os da excepção do nº 3.

Indo por partes, os terrenos rústicos são terrenos FORA do perímetro urbano.

Os terrenos urbanos são DENTRO do perímetro urbano, ou seja, está compreendido no perímetro de construção estipulado pelo PDM (Plano Director Municipal). Estes terrenos são os mais indicados á construção.

No entanto, existem terrenos rústicos com partes urbanas e existem terrenos urbanos sem casas. Em todos se pode construir sendo que uns já contêm classificação adequada à mesma. Dentro dos rústicos estes podem-se inserir em REN (Reserva Ecológica Nacional) ou RAN (Reserva Agrícola Nacional) e podem ser "urbanizados" caso a entidade competente (REN/RAN) "destaque" uma parte do terreno para a construção de uma moradia. Neste sentido estes terrenos dão algum trabalho a desbloquear.

O regime da REN pode ser consultado no sítio do Ministério do Ambiente, o da RAN no da Agricultura, mas costuma estar plasmados nos PDM dos municípios.

Tendo em conta as descrições anteriores é preciso ter sempre em linha de conta que o que determina a viabilidade de construção é o PDM. O PDM é um instrumento de planeamento/ordenamento territorial de natureza regulamentar, cuja elaboração é obrigatória e da responsabilidade de cada Município. Isto é, cada Câmara tem as suas regras e cada zona mesmo dentro de um concelho tem a sua legislação interna consoante a urbanização onde está inserido o lote. Estas regras às vezes interferem com as originais do REGEU, mas as Câmaras informam normalmente. De qualquer forma depende do PDM da zona, ou seja, um terreno numa zona pode ter um índice de construção e ocupação e noutra zona ser outro índice. Efectivamente precisa de saber e ter em conta qual o índice de implantação e qual o índice de construção permitidos. Aproveite e informe-se também do número de pisos que se pode construir acima e abaixo da cota soleira.

Em relação às moradias em madeira, muito se fala sobre a necessidade ou não da licença de construção. O enquadramento legal de uma casa pré-fabricada, casa de madeira ou casa modular é, em Portugal, o mesmo de uma casa dita "normal" (alvenaria).

Seja uma casa em madeira, uma casa modular, uma casa pré-fabricada, ou uma casa "normal", o licenciamento é obrigatório e as leis são comuns, diferenciando apenas o método de construção e não a construção em si. A licença de construção visa configurar a construção ou a obra com as normas técnicas de edificação e, também, com os instrumentos de planeamento territorial que porventura existam.

Se pretende construir casa, seja casa de férias ou a sua residência permanente, deverá sempre efectuar o licenciamento da mesma junto da Câmara Municipal onde se encontra o terreno e, caso o terreno esteja em RAN ou REN, deverá primeiramente obter o parecer positivo para a construção junto da REN/RAN.

Os possíveis enquadramentos legais a que um terreno para construção de casa poderá estar sujeito são os seguintes:

  • RAN – Rede agrícola nacional
  • REN – Rede ecológica nacional
  • POAP - Planos de ordenamento das áreas protegidas (Parque nacional, reserva natural, Parque Natural e paisagem protegida).
  • PROOT – Plano regional de ordenamento do território
  • POOC - Plano de ordenamento da orla costeira
  • PDM – Plano director municipal
  • PU – Plano de urbanização
  • PP – Plano de pormenor

Resumidamente, o licenciamento habitacional no âmbito da construção ou da utilização de imóveis é obrigatório nas seguintes situações:

  • Novos edifícios, reconstrução, ampliação e alteração;
  • Reparação, demolição e alteração da topografia.

Com toda esta informação, pretende-se responder a duas perguntas muito frequentes:

Pode-se construir num terreno rústico?

Pode, desde que tenha área mínima obrigatória (dependendo do concelho) e desde que esteja fora de REN e/ou RAN, ou então, desde que tenha uma parte urbana, permitindo reconstruir, mesmo que em REN ou RAN.

Uma casa de madeira precisa de licença de construção?

Qualquer tipo de construção necessita de licença de construção emitido pela Câmara Municipal onde se insira o terreno.

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